Как УК и ТСЖ преодолеть зиму без взысканий ущерба от жителей

Управляющая организация обязана содержать дом и отвечать за повреждение имущества жителей по своей вине. Она отвечает за безопасность на всей прилегающей к дому территории. Если двор не почищен, возникают риски, которые в праве делят на три вида: вред, ущерб и убытки. Разберемся, в чем разница.

Убытки — это деньги, которые человек не получил из-за нарушения его прав. Например, если жительница упала на гололеде и ушла на больничный, ее недополученная зарплата считается убытками. Вред — это любое негативное изменение: например, вред автомобилю около МКД или травма. Ущербом называют саму порчу вещей и траты на их ремонт. Например, когда житель МКД повредил плечо на выходе из подъезда из-за того, что на него упала сосулька.

Эти понятия связаны: если житель пострадал по вине УО, он вправе требовать возмещения ущерба управляющей компанией. Часто споры УО, ТСЖ, ЖСК и собственников начинаются из-за зон ответственности. Например, наледь на балконе или самовольные козырьки над балконом могут привести к инцидентам, за которые компания не должна отвечать, если козырек установлен незаконно. Чтобы защитить себя, УО нужен демонтаж самовольных козырьков — так можно вовремя выдать предписание и зафиксировать нарушение. Это поможет, когда возникнет вопрос про содержание общего имущества.

Если собственник поскользнулся в подъезде или во дворе по вине УК, он может потребовать штраф по закону о защите прав потребителей. Сумма — 50% от того, что присудит суд. Но штраф назначается, только если пострадавший обращался с досудебной претензией, виновник ее не удовлетворил, а суд встал на сторону потребителя.

Чтобы точно определить ответственность управляющей организации, нужно ответить на несколько вопросов:

• вред здоровью или имуществу нанесен из-за зимней погоды на территории, за которую отвечает УК?
• если ответ да, то надо проверить, какие действия совершила УК, чтобы обезопасить прилегающую к дому территорию?
• выпал снег, образовался лед, но УО ничего не сделала? Значит, она должна возместить ущерб.

Если имущество или здоровье пострадали на территории, за которую управляющая компания не отвечает, вред возмещает другой виновник. Например, если автомобиль получил повреждения уже после выезда со двора на городскую дорогу, отвечать будет местное самоуправление, а не УК.

Если виновник отказывается добровольно платить за ущерб, пострадавший может обратиться в суд. Когда У К не следит за безопасностью во дворе, жители и прохожие вправе подать иски о возмещении вреда. Разберем на примерах из практики споры УО, ТСЖ, ЖСК и собственников, чтобы понять, когда компания обязана платить, а когда — нет.

Дело № 74-КГ17−10
Стороны: ответчик — УК, истец — житель.
Суть: житель припарковал машину возле МКД. С крыши упал снег и разбил автомобиль. УК не стала добровольно возмещать вред.

Собственник квартиры поставил возле многоквартирного дома свой автомобиль. С крыши упал снег, который повредил машину. Разбилось лобовое стекло, а на крыше и капоте появились вмятины. Тогда истец:

• сделал оценку ущерба;
• отправил УО претензию;
• обратился в полицию для составления протокола осмотра места;
• получил отказ на претензию от УК;
• затем подал иск о возмещении ущерба.

Спор прошел четыре судебных инстанции. В итоге Верховный суд Российской Федерации определил, что житель МКД — потребитель услуг, а УК — ее исполнитель. Поэтому вред, который нанесла УК, был взыскан. А также были взысканы расходы на оценку и юриста, потребительский штраф и компенсацию морального вреда.

Дело № 17АП-11 654/22
Стороны: ответчик — УО, истец — Администрация.
Суть: ТСЖ не убрало участок возле дома, городская администрация привлекла ее к ответственности.

В администрацию Октябрьского района г. Ижевска обратилось ТСЖ «Холмогорова 59». Его привлекли к административной ответственности. Администрация одного из районов города Ижевска назначила наказание в виде предупреждения.

«Не проводятся работы по уборке от снега пешеходной дорожки, проезжей части придомовой дороги с асфальтовым покрытием, в связи с чем на дороге образовались снежные накаты, зимняя скользкость, что затрудняет движение транспортных средств и пешеходов. На момент осмотра работы по уборке снега и очистке территории не проводились», — решила Администрация. 

ТСЖ не согласилось. По его мнению, состава административного правонарушения нет. Земельный участок под МКД, который оно должно было очистить от снега не сформирован, границы его не определены. Поэтому пешеходная дорога и проезжая часть с твердым покрытием относится к территории общего пользования. А ТСЖ за содержание этой территории не отвечает.

Оказалось, что ТСЖ все же должно было провести работы по уборке снега. Правила благоустройства, утвержденные местными властями, обязывают управляющие организации убирать прилегающие территории. Пока ТСЖ не убирало снег, образовались снежные накаты, появилась скользкость. Это затрудняло движение пешеходов, транспортных средств и создавало угрозу жизни и здоровью граждан. На момент осмотра работы по очистке снега не проводились.

Дело № 16-КГ22 — 27-К4
Стороны: УК— ответчик, водитель автомобиля — Истец.
Суть: с крыши МКД на машину упал камень. Водитель не собственник МКД, с которого прилетел. Зимы на дворе не было, но выводы ВС РФ применимы и к ситуациям, связанным с падением снега.

До 2024 г.  когда на машину у МКД, что-то падало по вине УО, владелец получал только возмещение ущерба. Или не возвращали ничего. В таких случаях суды ссылались на решение ВС РФ от 18.08.2015 № 5‑КГ15 - 65, по которому: «Причинение вреда постороннему лицу вследствие ненадлежащего содержания общего имущества само по себе находится за пределами процесса и результата собственно выполнения работы для потребителя или оказания ему услуги. Такие отношения полностью охватываются положениями закона об обязательствах по возмещению вреда».

Поэтому в этом деле нижестоящие суды согласились возместить ущерб, но отказали водителю во взыскании компенсации морального вреда и потребительского штрафа. Причина — владелец пострадавшего автомобиля не потребитель услуг управляющей организации. Но Верховный Суд решил иначе. Он пояснил — право требовать возмещения вреда, причиненного из-за недостатков работы, услуги, признается за любым потерпевшим, неважно, состоял он в договорных отношениях с УО или нет. То есть УО все равно должна заплатить истцу сумму ущерба и потребительский штраф и моральный вред.

В результате это дело направлено на новое рассмотрение в областной суд. А юристы по похожим делам планируют обратиться в суды за взысканием невзысканных ранее штрафов. После пересмотра дела Волгоградский областной суд частично удовлетворил требование Истца. Он получил возмещение морального вреда в размере 1 000 руб., возмещение ущерба в размере 1 254 900 руб. А УО заплатила  потребительский штраф в размере 627 450 руб. Пока что ответчик не заявил в суде о несоразмерности штрафа и его уменьшения.

Страхование ответственности УК и ТСЖ

Оформите страховой полис, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов в чрезвычайной ситуации. Сохраните деньги и репутацию!

Дело № 33−18 328/2017
Стороны: ответчик — УО, истец — жительница.
Суть: из-за снега на строительном мусоре возле МКД жительница повредила руку и колено.

Когда женщина выходила из подъезда своего дома, возле двери был строительный мусор. Из-за обильного снега на мусоре она не заметила арматуру в бетонной плите и упала. В результате сломала руку, ушибла колено и повредила сапоги. После получения травмы она отправилась на больничный, а как выздоровела, прислала УК претензию. Ответа не было. Тогда она подала исковое заявление в суд и потребовала взыскать с управляющей компании сумму в размере   221 500 руб. В эту сумму входили:

Судья решил, что травмы истица получила из-за ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию и обслуживанию общего имущества дома. Возле подъезда был строительный мусор, хотя УК должна была убирать мусорную площадку от снега. Суд удовлетворил ее иск частично. Она взыскала с УЖК «Новоуральская»:

УО стоит подготовиться к таким ситуациям заранее. Например, включить в договор управления пункт об ответственности жителей за помехи при уборке снега. По договору собственники должны сами освобождать проезды для спецтехники. Если машины не уберут, УК вправе потребовать возмещения убытков, которые она понесла из-за простоя техники или повторного вызова бригады. Но штрафы — это крайняя мера. Сначала лучше наладить прямую связь с жителями. 

УК может предложить собственникам изменить нужный пункт в договоре управления МКД. Вопрос выносится на общее собрание собственников и утверждается новая редакция спорного условия. УО готовит новую версию договора и подписывает дополнительное соглашение.

Еще УК может сделать чат в мессенджере или сделать еженедельную рассылку. Так будет больше шансов для оперативной связи с владельцами авто. Но если кто-то из жителей снова оставит транспорт под заснеженной крышей, то не стесняйтесь применять согласованные меры ответственности. После уборки рядом с неубранными машина известите их владельцев о нарушениях и проследите за тем, чтобы они заплатили штраф.

УК или ТСЖ может предотвратить ущерб и защитить себя от лишних претензий. Вот несколько способов:

Если вы нанимаете подрядчиков для уборки, фиксируйте в договорах четкие сроки и ответственность. Помните: если дворник по договору ГПХ не вышел на работу и снег остался во дворе, отвечать перед жителями все равно будет УК. Сохраняйте все документы: договоры, акты и претензии к исполнителю. Это поможет вам компенсировать свои потери, если подрядчик окажется безответственным.