Автор статьи: Евгения Смирнова
Как УК и ТСЖ провести успешное общее собрание собственников
Пошаговая инструкция, как подготовиться самим и подготовить жителей
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Раскрываем секреты успешного общего собрания собственников вместе с юристом управляющей компании «Высота-сервис» Глебом Панченко. По следам ежегодного Фестиваля мастеров управления домами.
Какие бывают общие собрания собственников, и зачем их проводят
Общее собрание бывает первичным — его инициирует любой собственник, который принял помещение по акту приема-передачи. Еще проводим обязательное годовое собрание во втором квартале, если другой срок не установлен договором управления или решением предыдущего собрания, и внеочередное — тут инициатором может быть как собственник, так и управляющая компания.
Первичное общее собрание
Проводится, когда дом попадает в зону ответственности управляющей организации. Это достаточно простой вариант, потому что жители сами хотят прийти, познакомиться и дальше жить счастливо.
Первичное общее собрание
Проводится, когда дом попадает в зону ответственности управляющей организации. Это достаточно простой вариант, потому что жители сами хотят прийти, познакомиться и дальше жить счастливо.
Задача управляющей компании — показать, что ее выбрали не зря. Когда речь идет о новостройке, собственники приходят с уже сформированной картинкой будущей удобной жизни в доме. Поэтому на первичном собрании расставляем акценты и проговариваем, чего хотят жители, и как управляющая компания в этом поможет.
Годовое общее собрание
По правилам его инициируют собственники. Но чаще всего без помощи управляющей организации не обойтись, потому что сами жители воспринимают управление домом как чужую головную боль.
На годовом собрании решают текущие вопросы дома, подвести итоги прошлого года и рассказать о проделанной работе.
Внеочередное общее собрание
Тут имеем дело с собственниками, которые достаточно долго живут в доме, и уже знают, какие есть проблемы, знают, как управляющая компания их решала. Или не решала.
Внеочередные собрания проводим, например, когда нужно поднять тариф на работы и услуги по обслуживанию мест общего пользования. Или решить, сдавать или не сдавать в аренду помещения из состава общего имущества, и под какую деятельность сдавать.
Примерные вопросы повестки общего собрания:
К внеочередному ОСС готовимся более тщательно.
По правилам его инициируют собственники. Но чаще всего без помощи управляющей организации не обойтись, потому что сами жители воспринимают управление домом как чужую головную боль.
На годовом собрании решают текущие вопросы дома, подвести итоги прошлого года и рассказать о проделанной работе.
Внеочередное общее собрание
Тут имеем дело с собственниками, которые достаточно долго живут в доме, и уже знают, какие есть проблемы, знают, как управляющая компания их решала. Или не решала.
Внеочередные собрания проводим, например, когда нужно поднять тариф на работы и услуги по обслуживанию мест общего пользования. Или решить, сдавать или не сдавать в аренду помещения из состава общего имущества, и под какую деятельность сдавать.
Примерные вопросы повестки общего собрания:
- переход на прямые договоры;
- выбор совета дома;
- выбор УК или способа управления;
- вопросы от инициативных групп и вопросы по капитальному ремонту.
К внеочередному ОСС готовимся более тщательно.
Читать подробнее
«Что такое общее собрание собственников и как повысить вовлеченность жителей»
«Что такое общее собрание собственников и как повысить вовлеченность жителей»
Как подготовиться к общему собранию — работаем с собственниками
Шаг первый — собираем и анализируем боли и потребности жителей
За месяц до старта — собираем информацию, изучаем реальные потребности, согласуем повестку дня:
За месяц до старта — собираем информацию, изучаем реальные потребности, согласуем повестку дня:
- организуем регулярные встречи с советами домов и инициативными группами;
- проводим опросы, анализируем обратную связь;
- ведем протоколы с отчетами УК и показываем их собственникам.
Жители часто думают, что собрание — это такое мероприятие, на котором можно принять абсолютно любое решение, какое захочется.
Например, недавно в одном из МКД в коммерческом помещении хотели открыть магазин «Красное&Белое». Зожники и не-зожники спорили, мнения разделились, и наша задача, как управляющей организации, не просто объяснить, что запретить не получится, а понять, в чем реальная проблема.
Выяснили: проблема — не нравятся пьяные. И это уже решаемо. Мы пришли к консенсусу — решили установить камеры, поставить дополнительного охранника, чтобы никаких веселых тусовок под окнами не было. И уже это мы выносили на повестку собрания. Как решить конкретную проблему, а не как запретить магазину открыться.
Например, недавно в одном из МКД в коммерческом помещении хотели открыть магазин «Красное&Белое». Зожники и не-зожники спорили, мнения разделились, и наша задача, как управляющей организации, не просто объяснить, что запретить не получится, а понять, в чем реальная проблема.
Выяснили: проблема — не нравятся пьяные. И это уже решаемо. Мы пришли к консенсусу — решили установить камеры, поставить дополнительного охранника, чтобы никаких веселых тусовок под окнами не было. И уже это мы выносили на повестку собрания. Как решить конкретную проблему, а не как запретить магазину открыться.
Глеб Панченко
юрист управляющей
компании «Высота-сервис»
компании «Высота-сервис»
Шаг второй — показываем собственникам объем работы управляющей организации
Так проще обосновать затраты и повышение тарифа. Это можно делать с помощью мобильного приложения, телеграм-канала, в котором публикуем не только отчеты о проделанной работе и стоимости, но и ежедневные новости. Проводим неформальные отчетные встречи.
Так проще обосновать затраты и повышение тарифа. Это можно делать с помощью мобильного приложения, телеграм-канала, в котором публикуем не только отчеты о проделанной работе и стоимости, но и ежедневные новости. Проводим неформальные отчетные встречи.
Например, на такой встрече выяснилось, что в одном из домов жители добираются до метро через ЖД-пути — по шпалам. Руководитель нашего клиентского сервиса добился от местного самоуправления, чтобы организовали простейший настил и поставили светофор. А через три месяца мы проводили общее собрание собственников и получили максимальную лояльность к УК.
Глеб Панченко
юрист управляющей
компании «Высота-сервис»
компании «Высота-сервис»
Шаг третий — готовим буферные вопросы по дополнительным услугам
Чтобы повысить внимание к общему собранию и сразу показать, что изменится при повышения тарифа. Например, поставим камеры в лифтах, организуем новые зеленые зоны, наймем дополнительный персонал и будем чаще мыть окна в подъездах.
Шаг четвертый — работаем с персоналом
Собираем руководителей, менеджеров, всех сотрудников, которые работают в этом доме. Обсуждаем и разыгрываем сценки, то есть репетируем общее собрание — тренируемся отвечать на сложные вопросы.
Шаг пятый — проводим агитацию собственников
Каждый должен узнать, когда проводится общее собрание и зачем туда идти. Для этого можно использовать мобильное приложение, СМС-оповещения, пуш-уведомления или пойти дальше. Например, повесить большой плакат на объекте, разместить яркие наклейки на информационных стендах. Да, реакция может быть и негативная, но, главное, — про собрание узнают.
Чтобы повысить внимание к общему собранию и сразу показать, что изменится при повышения тарифа. Например, поставим камеры в лифтах, организуем новые зеленые зоны, наймем дополнительный персонал и будем чаще мыть окна в подъездах.
Шаг четвертый — работаем с персоналом
Собираем руководителей, менеджеров, всех сотрудников, которые работают в этом доме. Обсуждаем и разыгрываем сценки, то есть репетируем общее собрание — тренируемся отвечать на сложные вопросы.
Шаг пятый — проводим агитацию собственников
Каждый должен узнать, когда проводится общее собрание и зачем туда идти. Для этого можно использовать мобильное приложение, СМС-оповещения, пуш-уведомления или пойти дальше. Например, повесить большой плакат на объекте, разместить яркие наклейки на информационных стендах. Да, реакция может быть и негативная, но, главное, — про собрание узнают.
Новости ваших УК и ТСЖ в мобильном приложении СберБанка
Отправляйте новости об МКД любому жителю с приложением СберБанк Онлайн. Революционный инструмент коммуникации через платформу Doma.ai открывает доступ
к 82 миллионам жителей по всей России.
к 82 миллионам жителей по всей России.
Шаг шестой — готовим презентацию к ОСС
Пишем подробно, что мы предлагаем, и отправляем собственникам заранее в цифровом формате. Презентацию делаем короткую, но не упускаем необходимые блоки. И понятную — каждому вопросу повестки посвящаем отдельный блок.
Пишем подробно, что мы предлагаем, и отправляем собственникам заранее в цифровом формате. Презентацию делаем короткую, но не упускаем необходимые блоки. И понятную — каждому вопросу повестки посвящаем отдельный блок.
В одной презентации мы использовали шрифты разных размеров. Нужный нам вариант голосования был чуть крупнее и бросался в глаза. Тактика сработала.
Глеб Панченко
юрист управляющей
компании «Высота-сервис»
компании «Высота-сервис»
Шаг седьмой — подбираем удобные инструменты для сбора бланков
Лайфхак — писать от руки всем лень, поэтому выдаем именные заполненные бланки с примечанием: бланк — это бюллетень общего собрания. На них рекомендуем размещать QR-код, по которому легко ознакомиться со всеми материалами.
Чтобы не нарушить закон, собирая бланки:
Лайфхак — писать от руки всем лень, поэтому выдаем именные заполненные бланки с примечанием: бланк — это бюллетень общего собрания. На них рекомендуем размещать QR-код, по которому легко ознакомиться со всеми материалами.
Чтобы не нарушить закон, собирая бланки:
- заполняем их в строгом соответствии с требованиями ч. 5 ст. 48 ЖК РФ, то есть не оставляем никаких пустых полей);
- проверяем документы собственников на этапе голосования, это может быть паспорт или акт приема-передачи помещения.
Читать подробнее
«Как оформлять бюллетень на голосовании»
«Как оформлять бюллетень на голосовании»
Как обосновать повышение тарифа
1. Главное — у тарифа должна быть настолько четкая и прозрачная структура, что ее поймет даже ребенок. Переводим проценты в цифры — например, говорим, что не на 15% повышение, а конкретно на 300 рублей в месяц с квартиры площадью 50 кв.м.
2. Смещаем акценты с дополнительных расходов на плюсы — рассказываем. что жители получат, когда примут повышенный тариф.
2. Смещаем акценты с дополнительных расходов на плюсы — рассказываем. что жители получат, когда примут повышенный тариф.
Все это нужно визуализировать. Если мы говорим об установке детских площадок, показываем несколько вариантов, как это будет выглядеть. Проводим сравнительный анализ: сколько детей, как часто они гуляют. И в итоге выбираем ту площадку, которая на самом деле нужна.
Глеб Панченко
юрист управляющей
компании «Высота-сервис»
компании «Высота-сервис»
3. Показываем, что будет, если тариф останется прежним. Можно привести пример соседних домов — конечно, если при том же тарифе сравнение в нашу пользу.
4. Опираемся на инфляцию — например, показываем, как выросли цены на стройматериалы с даты утверждения последнего тарифа, как поднялась зарплата обслуживающего персонала и почему поднимать ее нужно обязательно.
4. Опираемся на инфляцию — например, показываем, как выросли цены на стройматериалы с даты утверждения последнего тарифа, как поднялась зарплата обслуживающего персонала и почему поднимать ее нужно обязательно.
Читать подробнее
«Обоснование размера платы за содержание МКД»
«Обоснование размера платы за содержание МКД»
Как собрать кворум и не допустить срыва собрания
Если мы говорим про собрание для повышения тарифа — это уже «агрессивное ОСС». Нужно ещё больше работать с жителями, особенно с инициативными группами.
Что делаем:
Как может помешать инициативная группа:
Что делаем:
- ежедневно информируем о будущем собрании;
- подробно раскрываем повестку;
- дублируем очную часть, то есть проводим заранее ещё одно предварительное собрание и на нем тестируем спорные вопросы, обсуждаем повестку;
- подключаем весь персонал к получению решений собственников.
Как может помешать инициативная группа:
- Дискредитировать работу управляющей компании — во всем плохом виновата УК, а если и было что-то хорошее, то только потому, что «заставили».
- Прямо мешать сбору кворума — начиная от призывов в домовых чатах не голосовать на ОСС и до оспаривания итогов в суде.
Инициативные группы могут сорвать собрание. Следим, чтобы все поля в бланках были заполнены. Модная тенденция — инициативные группы собирают отказы после собрания. То есть собственник уже проголосовал и поддержал, а потом пишет отказ от своего решения. В суде эта пачка отказов может зарубить на корню решение собрания, потому что якобы отсутствовал кворум.
Глеб Панченко
юрист управляющей
компании «Высота-сервис»
компании «Высота-сервис»
Что делать: еще интенсивнее работать с собственниками до собрания и не оставить шансов инициативным группам, которые противостоят управляющей организации. И помним: чем выше кворум, тем больше вероятность. Решение общего собрания останется в силе, даже если какие-то бюллетени будут исключены из голосования.
Читать подробнее
«Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК»
«Кворум: что это и сколько жителей нужно собирать УК»
Главное
Провести успешное общее собрание собственников по щелчку пальцев не получится — к нему придется тщательно готовиться. Чтобы показать жителям, что управляющая компания на их стороне, начинаем с изучения реальных проблем и потребностей.
Предлагаем варианты решений, а острые вопросы, например, повышение тарифа, подаем с позиции выгоды. Обязательно проводим агитацию перед самим собранием — так мы повысим явку. А процесс оформления бюллетеней упрощаем — выдаем именные заполненные бланки.
Предлагаем варианты решений, а острые вопросы, например, повышение тарифа, подаем с позиции выгоды. Обязательно проводим агитацию перед самим собранием — так мы повысим явку. А процесс оформления бюллетеней упрощаем — выдаем именные заполненные бланки.
Зарабатывайте больше на МКД с решением для ЖКХ. Прямо на экране отсортированные обращения жителей, шахматка, показания ИПУ, и сколько денег вы получили по платежам. Воспользуйтесь бесплатно
