Автор статьи: Евгения Смирнова
Судебная практика по ЖКХ: сентябрь-октябрь 2024
Как не попасть на нецелевое расходование средств, что будет, если собственники не утверждают тариф за МОП и как отбиться от проблем бывшей управляющей компании
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Судебная практика и наши рекомендации, как избежать таких ситуаций или защищаться
Можно ли деньги со спецсчета на капремонт потратить на ремонт лестничных площадок
Источник: Дело №А44−7431/2023
Суть: у многоквартирного дома был свой спецсчет для капитального ремонта. В 2020 году на общем собрании собственники решили отремонтировать лестницы и лестничные площадки, а деньги взять со спецсчета. Управляющая компания заключила договор с подрядчиком и даже успела оплатить большую часть работ — полтора миллиона рублей.
Только после этого делом заинтересовалась жилищная инспекция, провела внеплановую проверку и выдала УК предписание — вернуть потраченное на спецсчет. Потому что в этом регионе ремонт лестниц не относится к капитальному ремонту. Управляющая компания не согласилась и обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Суд первой инстанции постановил, что факт нецелевого использования средств фонда капитального ремонта доказан, и оставил предписание инспекции в силе. Потому что:
Что интересно: в предписании инспекции указан конкретный способ возврата денег на спецсчет — «путем начисления собственникам помещений соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество».
И вот с этой частью не согласился Арбитражный суд, потому что она, во-первых, превышает полномочия ГЖИ; а во-вторых, нарушает Жилищный кодекс в части порядка установления размера платы.
Предписание ГЖИ признали недействительным, но только в части устранения нарушения. А вернуть деньги на спецсчет все равно придется.
Суть: у многоквартирного дома был свой спецсчет для капитального ремонта. В 2020 году на общем собрании собственники решили отремонтировать лестницы и лестничные площадки, а деньги взять со спецсчета. Управляющая компания заключила договор с подрядчиком и даже успела оплатить большую часть работ — полтора миллиона рублей.
Только после этого делом заинтересовалась жилищная инспекция, провела внеплановую проверку и выдала УК предписание — вернуть потраченное на спецсчет. Потому что в этом регионе ремонт лестниц не относится к капитальному ремонту. Управляющая компания не согласилась и обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Суд первой инстанции постановил, что факт нецелевого использования средств фонда капитального ремонта доказан, и оставил предписание инспекции в силе. Потому что:
- да, собственники платили за капремонт больше установленного тарифа и, согласно ч. 3 ст. 166 Жилищного кодекса, имеют право израсходовать «дополнительные» деньги на работы вне перечня капремонта;
- но «дополнительных» денег на счету было немного, всего 47 518 рублей, а ремонт лестниц по договору стоил 1 млн. 800 тысяч рублей;
- поэтому управляющая компания перечисляла подрядчику все деньги со спецсчета;
- кроме того, часть оплаченных работ вообще относится к текущему ремонту и значит, входит в тариф за ремонт и обслуживание мест общего пользования.
Что интересно: в предписании инспекции указан конкретный способ возврата денег на спецсчет — «путем начисления собственникам помещений соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество».
И вот с этой частью не согласился Арбитражный суд, потому что она, во-первых, превышает полномочия ГЖИ; а во-вторых, нарушает Жилищный кодекс в части порядка установления размера платы.
Предписание ГЖИ признали недействительным, но только в части устранения нарушения. А вернуть деньги на спецсчет все равно придется.
Какой можно сделать вывод: деньги на капремонт можно перечислять в общий котел, тогда МКД получит ремонт в порядке общей очереди. Или на собственный спецсчет дома — и тогда управляющая организация вместе с собственниками может провести капремонт раньше срока, установленного региональной программой.
Но тратить деньги со спецсчета можно только на работы, которые относятся к капремонту. Общий перечень в ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса и Приказе Минстроя, но сначала смотрим в перечень своего региона.
Но тратить деньги со спецсчета можно только на работы, которые относятся к капремонту. Общий перечень в ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса и Приказе Минстроя, но сначала смотрим в перечень своего региона.
Читайте подробнее
«Капремонт: почему лучше открыть спецсчет»
«Капремонт: почему лучше открыть спецсчет»
Кто ответит за бывшую управляющую компанию
Источник: Дело №А41−88 564/23
Суть: в доме прорвало стояк холодной воды, квартиру затопило, собственник получил от страховой компании компенсацию. Согласно акту о заливе, в аварии виновата управляющая компания. И страховая решила взыскать с нее сумму страховки.
Все так. Только в качестве ответчика в суде оказалась уже новая управляющая компания, которая в момент аварии никакого отношения к дому не имела.
Стороны: истец — страховая компания, ответчик — новая управляющая компания.
В заявлении истец указал — «согласно сведениям из ГИС ЖКХ, дом находится в управлении „УК ЗЕТА ГРУПП“ с 14.07.2022». Авария произошла после этой даты, значит, виновата данная управляющая компания.
Суд первой инстанции сведения проверять не стал и удовлетворил иск.
Более того, и вышестоящий суд отклонил апелляцию новой УК, тоже сослался, что все даты есть «в открытом доступе системы ГИС ЖКХ».
Только в арбитражном суде «УК ЗЕТА ГРУПП» удалось доказать, что она не при чем, потому что:
Дело отправлено на новое рассмотрение.
Суть: в доме прорвало стояк холодной воды, квартиру затопило, собственник получил от страховой компании компенсацию. Согласно акту о заливе, в аварии виновата управляющая компания. И страховая решила взыскать с нее сумму страховки.
Все так. Только в качестве ответчика в суде оказалась уже новая управляющая компания, которая в момент аварии никакого отношения к дому не имела.
Стороны: истец — страховая компания, ответчик — новая управляющая компания.
В заявлении истец указал — «согласно сведениям из ГИС ЖКХ, дом находится в управлении „УК ЗЕТА ГРУПП“ с 14.07.2022». Авария произошла после этой даты, значит, виновата данная управляющая компания.
Суд первой инстанции сведения проверять не стал и удовлетворил иск.
Более того, и вышестоящий суд отклонил апелляцию новой УК, тоже сослался, что все даты есть «в открытом доступе системы ГИС ЖКХ».
Только в арбитражном суде «УК ЗЕТА ГРУПП» удалось доказать, что она не при чем, потому что:
- спорная дата из ГИС ЖКХ — это дата получения лицензии на право управления многоквартирными домами;
- а сам дом попал в зону ответственности не в сентябре, а в декабре — компания была назначена муниципалитетом как временная УК.
Дело отправлено на новое рассмотрение.
Какой можно сделать вывод: разбираться в ГИС ЖКХ нужно и пользователям, и тем, кто с ней работает в силу закона.
Плата за МОП: что делать, если собственники не утверждают тариф
Источник: Дело №А45−37 402/2023
Суть: собственники не утвердили размер платы за МОП, который предложила управляющая компания. Просто не собирался кворум. Тогда управляющая компания начислила плату по муниципальному тарифу. Цифра в квитанции стала больше, и один из собственников пожаловался в ГЖИ.
Инспекция выдала предписание, согласно которому управляющая компания обязана придерживаться размера платы, утвержденного на последнем общем собрании собственников. И не важно, что прошло больше 6 лет — срок действия тарифа не закончился.
Управляющая компания обратилась в суд, чтобы отменить предписание.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Первая инстанция не нашла основания для отмены предписания и отказала УК в иске. А вот арбитражный суд поддержал управляющую компанию, потому что:
Суть: собственники не утвердили размер платы за МОП, который предложила управляющая компания. Просто не собирался кворум. Тогда управляющая компания начислила плату по муниципальному тарифу. Цифра в квитанции стала больше, и один из собственников пожаловался в ГЖИ.
Инспекция выдала предписание, согласно которому управляющая компания обязана придерживаться размера платы, утвержденного на последнем общем собрании собственников. И не важно, что прошло больше 6 лет — срок действия тарифа не закончился.
Управляющая компания обратилась в суд, чтобы отменить предписание.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — ГЖИ.
Первая инстанция не нашла основания для отмены предписания и отказала УК в иске. А вот арбитражный суд поддержал управляющую компанию, потому что:
- платы за содержание и ремонт МОП должно хватать на выполнение обязательных работ из перечня;
- собственники утвердили размер этой платы один раз, в 2016 году, потом управляющая компания пыталась согласовать новую сумму, но безуспешно, не собирался кворум;
- а когда собственники не принимают решение об установлении размера платы, она устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК ).
- Несмотря на то, что закон фиксирует только минимальный период действия тарифа — 1 год, суд принял во внимание, что его срок «годности» все-таки заканчивается.
Какой можно сделать вывод: когда налажена коммуникация с собственниками, работать гораздо проще. Подойдем в повышению тарифа формально — рискуем получить жалобы в ГЖИ и неприятные предписания.
Чтобы собрать кворум и принять новый тариф, рекомендуем проводить информационную кампанию:
Чтобы собрать кворум и принять новый тариф, рекомендуем проводить информационную кампанию:
- объяснить, зачем это нужно и как положительно повлияет на дом;
- показать рост стоимости и расходов;
- подготовить доказательную базу, например, акты сезонных осмотров и статистику обращений по авариям.
Кто ремонтирует вентильный кран на общедомовом счетчике воды
Источник: Дело №А66−5487/2023
Суть: подошел срок поверки общедомового счетчика воды, а управляющая компания не смогла его снять — не работал вентильный кран. УК решила, что за состояние крана отвечает водоканал, но он тоже отказался ремонтировать задвижку.
Тогда управляющая компания обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — водоканал.
Что интересно — собственники платят за воду по прямым договорам с РСО, а между УК и водоканалом заключен договор только на поставку воды на содержание общего имущества. И в этом договоре не прописано, где проходят границы балансовой принадлежности и кто за что отвечает.
Управляющая компания считала — если в доме есть общий прибор учета, значит, за место соединения счетчика с инженерной сетью дома отвечает водоканал. Поставщик ресурсов возражал — раз счетчик стоит внутри дома, значит, относится к общедомовому имуществу и стоит на балансе УК.
Управляющая компания проиграла все три инстанции, потому что:
Суть: подошел срок поверки общедомового счетчика воды, а управляющая компания не смогла его снять — не работал вентильный кран. УК решила, что за состояние крана отвечает водоканал, но он тоже отказался ремонтировать задвижку.
Тогда управляющая компания обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания, ответчик — водоканал.
Что интересно — собственники платят за воду по прямым договорам с РСО, а между УК и водоканалом заключен договор только на поставку воды на содержание общего имущества. И в этом договоре не прописано, где проходят границы балансовой принадлежности и кто за что отвечает.
Управляющая компания считала — если в доме есть общий прибор учета, значит, за место соединения счетчика с инженерной сетью дома отвечает водоканал. Поставщик ресурсов возражал — раз счетчик стоит внутри дома, значит, относится к общедомовому имуществу и стоит на балансе УК.
Управляющая компания проиграла все три инстанции, потому что:
- граница балансовой принадлежности устанавливается по внешней стене дома;
- а граница эксплуатационное ответственности соответствует балансовой принадлежности, если договором не установлено иное;
- проще говоря, отвечает тот, кому принадлежит имущество;
- а в этом доме общий счетчик на воду установлен на внутренние сети водоснабжения, а значит, этот участок трубопровода относится к общему имуществу собственников, и ремонтировать его должна управляющая компания.
Какой можно сделать вывод: заключая договор ресурсоснабжения, фиксируем, где проходят границы эксплуатационной ответственности, то есть определяем сразу, кто и за что отвечает.
Читайте подробнее
«Заключение и расторжение прямых договоров с РСО»
«Заключение и расторжение прямых договоров с РСО»
Если управляющая компания назначена по конкурсу, можно ли от нее отказаться раньше, чем через год
Источник: Дело №А24−1666/2024
Суть: дом 12 лет относился к одной управляющей компании, но потом она обанкротилась. Муниципалитет назначил временную УК, а позже, не дождавшись от собственников другого решения, провел открытый конкурс. По результатам управлять МКД стала компания «Ковчег». Не прошло и месяца, как жители на общем собрании проголосовали за другую УК — «КамчатЖКХ».
Вот даты, чтобы не заплутать в этой истории:
ГЖИ, не взирая на даты, внесла изменения в реестр лицензий — вместо компании по конкурсу, передала дом в управление новой компании. Такое решение «конкурсной» УК не понравилось, и она обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания «Ковчег», ответчик — ГЖИ.
Что говорит закон: ч. 8.1 ст. 162 ЖК указывает — собственники МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с компанией, назначенной по конкурсу. Но только через год со дня заключения договора и только если общее собрание приняло такое решение до конца срока действия договора.
В этом случае прошло меньше месяца.
Жилищная инспекция утверждала:
Но суд остался на стороне «конкурсной» управляющей компании, потому что:
Суть: дом 12 лет относился к одной управляющей компании, но потом она обанкротилась. Муниципалитет назначил временную УК, а позже, не дождавшись от собственников другого решения, провел открытый конкурс. По результатам управлять МКД стала компания «Ковчег». Не прошло и месяца, как жители на общем собрании проголосовали за другую УК — «КамчатЖКХ».
Вот даты, чтобы не заплутать в этой истории:
- по результатам открытого конкурса договор управления с ООО «Ковчег» заключен 12 декабря 2023 года;
- собственники решили заключить договор с ООО «КамчатЖКХ» 11 января 2024 года.
ГЖИ, не взирая на даты, внесла изменения в реестр лицензий — вместо компании по конкурсу, передала дом в управление новой компании. Такое решение «конкурсной» УК не понравилось, и она обратилась в суд.
Стороны: истец — управляющая компания «Ковчег», ответчик — ГЖИ.
Что говорит закон: ч. 8.1 ст. 162 ЖК указывает — собственники МКД могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с компанией, назначенной по конкурсу. Но только через год со дня заключения договора и только если общее собрание приняло такое решение до конца срока действия договора.
В этом случае прошло меньше месяца.
Жилищная инспекция утверждала:
- применять данную норму закону тут нельзя;
- а собственники просто применили право на выбор способа управления.
Но суд остался на стороне «конкурсной» управляющей компании, потому что:
- у собственников было почти 10 месяцев, со дня назначения временной УК, чтобы провести собрание и выбрать способ управления;
- а ограничения по сроку, которые предусмотрены Жилищным кодексом, действуют на всех.
Какой можно сделать вывод: до того как внесли изменения в ч. 8.2 ст. 162 ЖК, суды допускали расторжение договора управления с «конкурсными» управляющими компаниями раньше, чем пройдет год. Теперь все равны.
Воспользуйтесь программой, которая поможет эффективно управлять МКД
Работа с заявками, прием платежей, интеграция с ГИС ЖКХ. Легко внедрить, не надо платить за разработку, бесплатный доступ для УК и ТСЖ.
Работа с заявками, прием платежей, интеграция с ГИС ЖКХ. Легко внедрить, не надо платить за разработку, бесплатный доступ для УК и ТСЖ.
