I'm available for business trips to other cities for projects lasting a month or longer.
В мобильном приложении для жителей вы можете оплачивать квитанции, сдавать показания счетчиков и отправлять заявки в вашу управляющую организацию.
Отсканируйте QR-код, чтобы скачать мобильное приложение жителя или загрузите его по ссылке
Я — житель
Мы разработали платформу для управляющих организаций, которая помогает автоматизировать процессы управления МКД. Заполните форму, чтобы бесплатно попробовать возможности платформы.
Я — представитель УК
Автор статьи: Людмила Ларина
Зарабатывайте на МКД больше с решением для ЖКХ
Входная группа — «лицо» дома и зона ответственности управляющей организации. В связи с этим возникают споры: жители хотят глобальных улучшений за счет базового тарифа, а управляющая организация обязана обеспечивать только исправное и безопасное состояние входов в подъезды и окружающего пространства. В статье разбираемся, как организовать ремонт правильно и не испортить отношения с подрядчиками и жителями.
Что входит во входные группы и как УК обязана следить за ними
По закону управляющая компания обязана следить за состоянием общего имущества. Если говорить об этом с прицелом на входные группы, то минимальный список дел выглядит так:
- контроль за состоянием крыльца и козырьков над входами в здание и подвалы;
- проверка входных дверей, включая фурнитуру: от дверных полотен и доводчиков до ручек;
- контроль за оборудованием для обеспечения доступности инвалидов: пандусы, лифты и др.;
- проверка функциональности системы защиты от грязи и др.
Например, если выяснится, что дверь неплотно прилегает к притвору, УК нужно будет разработать план восстановительных работ. Если же тепловой контур дома окажется поврежденным в зимний период, отремонтировать двери придется сразу же. В тот же входит уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд и внутри него.
Чем текущий ремонт входной группы МКД отличается от содержания
Если коротко, то и текущий ремонт, и содержание — обязанности УК. Однако к содержанию относится скорее сервис: например, клининг, регулировка фурнитуры и обслуживание в зимний период. Ремонт же касается скорее улучшения внешнего вида входных групп. Есть и общий критерий: все проводится за счет базового тарифа, то есть средств, которые УК регулярно собирает с жителей.
Согласно постановлению Госстроя, текущий ремонт подъездов и общего имущества жилых домов должен проводиться с периодичностью раз в 3−5 лет в зависимости от физического износа здания. За нарушения правил содержания и ремонта управляющую организация могут оштрафовать на сумму до 300 000 рублей. Тем важнее своевременно проводить осмотры, ликвидировать мелкие поломки и мыслить наперед, то есть планировать глобальные изменения заранее.
Ремонт и содержание входной группы МКД часто становится поводом для споров. Прежде всего, судебная практика связана с игнорированием проблем жителей управляющими компаниями — здесь суды чаще встают на сторону собственников. Например, в Кемерово жители через суд заставили УК выполнить текущий ремонт. На протяжении 2 лет управляющая компания игнорировала потребности жителей и решения общего собрания, ссылаясь на плохие погодные условия, задолженности и т. д. В итоге собственники обратились в суд, который обязал УК сделать ремонт.
Иногда в суд идут не собственники, а управляющие компании. Например, чтобы взыскать с бывшей УК деньги на текущий ремонт.
Как принимаются решения о ремонте
На практике, если речь не о мелких поломках, инициатива чаще идет от жителей. Но это не означает, что управляющие компании не участвуют в принятии решений:
Решение о необходимости ремонта принимается совместно с советом дома, но нужно учитывать, что мы [управляющая компания «Зеленый бульвар» — прим. ред.] управляем только новостройками, у нас нет старого фонда. Важный фактор — чтобы на балансе дома было достаточно денег.
Евгений Коваль
Учредитель УК «Зелёный бульвар», креативный директор девелопера «СМЕЛО»
Если денег в фонде дома достаточно, решение о ремонте может быть принято без общего собрания. То есть исключительно в ходе переговоров между совета дома и управляющей организации. Но при условии, что у совета дома есть такие полномочия. В отличие от капитального ремонта, текущий не требует решения общего собрания перед каждой кампанией. Например, можно собраться, утвердить размер платы за содержание, расходы внутри ставки на текущий ремонт и план работ на 3−5 лет.
Если денег на ремонт не хватает, вопрос о его необходимости точно нужно выносить на общее собрание. При этом УК старается не навязывать решения, а работать через активных собственников, чтобы жители ощутили потребность в изменениях. «Есть лидеры — с ними мы и разговариваем. Нужно, чтобы инициатива и информация шла от них них к другим жителям», — подчеркивает Евгений Коваль.
Платформа Doma.ai помогает выстраивать коммуникацию
Через личный кабинет жители могут оперативно оповещать УК о проблемах и узнавать новости — например, об общем собрании или необходимости в ремонте входных групп. Это упрощает работу управляющей организации и помогает держать руку на пульсе.
Ремонт входных групп: своими силами и через подрядчиков
Если общее собрание собственников все согласовало, можно приступать к ремонту. Вы можете сделать либо своими силами, либо поискать подрядчиков. При выборе подрядчика главный критерий — надежность:
Главный критерий при поиске подрядчиков — честность и надежность. Если подрядчик новый, и его рекомендовал совет дома, а в итоге он подвел, с ним мы больше работать не будем. Стараемся работать с проверенными людьми:
есть постоянные — кому мы доверяем, там есть и скидки: иногда они могут ничего не взять за работу, только за оборудование. Что касается бюджета управляющей компании, который закладываем на ремонт, то речь о 10%.
есть постоянные — кому мы доверяем, там есть и скидки: иногда они могут ничего не взять за работу, только за оборудование. Что касается бюджета управляющей компании, который закладываем на ремонт, то речь о 10%.
Евгений Коваль
Учредитель УК «Зелёный бульвар», креативный директор девелопера «СМЕЛО»
Обязательно обсудите финансовую часть вопроса: оплачивайте ремонтные работы постепенно, только после приемки очередного этапа. Тщательно пропишите в договоре условия расторжения договора — пригодится, если подрядчик окажется недобросовестным.
Финансирование ремонта
Финансирование текущего ремонта осуществляется за счет платежей собственников за содержание жилья. То есть формируется в составе тарифа, который утверждают жители.
Это прямо следует из разъяснений Минстроя и судебной практики, о которой мы поговорим ниже. Средства на текущий ремонт — это предварительная оплата будущих работ, они не переходят в собственность управляющей организации, а расходуются в интересах собственников. То есть УК не «финансирует» ремонт из собственных средств — она администрирует деньги собственников.
Источники финансирования:
- средства по статье «Содержание и ремонт»;
- дополнительные сборы — если собственники согласны на это;
- перераспределение бюджета;
- оптимизация расходов и выбор более выгодных подрядчиков.
Также на входной группе можно заработать, что частично покроет ремонт: например, сдавать в аренду рекламодателям площадь стены на фасаде. Полученные деньги направляются на нужды дома. Но важный момент: жители должны проголосовать на общем собрании за эту инициативу.
Основные риски в эксплуатации входных групп: как их минимизировать
Входная группа — зона повышенных эксплуатационных рисков. Мало выполнить текущий ремонт, важно позаботиться о том, чтобы пространство соответствовало критериям безопасности. К основным рискам относятся:
- Вандализм. По статистике, с ним сталкивается каждая пятая управляющая компания России. Чтобы избежать этого, эксперты настоятельно рекомендуют устанавливать антивандальные двери и использовать легко реставрируемые покрытия. Если же входную группу все же повредили, а найти виновника не удалось, деньги за починку придется брать из общего бюджета на содержание дома. Это стоит доносить до жителей на собраниях: из-за вандалов деньги на ремонт уходят на базовое восстановление, а эстетические улучшения откладываются.
- Зимние риски. Гололед на лестницах, крыльце и подходящих к ним дорожках — одна из самых частых причин жалоб и травм жителей. Управляющая организация обязана не допускать таких ситуаций, иначе пострадавшим придется возмещать ущерб.
- Посторонние на территории. Чтобы предотвратить их появление, рекомендуется внедрять современные системы контроля и управления доступом (СКУД), умную домофонию. В таких системах ключи не копируются, а присваиваются конкретным людям, что позволяет точно контролировать доступ в подъезд. Также можно установить видеонаблюдение. Камеры на входных группах не только фиксируют нарушения периметра, но и предотвращают правонарушения или помогают найти виновных.
Коротко о главном
- Текущий ремонт входных групп нужно проводить как минимум раз в 3−5 лет, но всё зависимости от физического износа здания.
- Привлекать подрядчиков или делать все своими силами — для текущего ремонта подходят оба варианта. Но мы советуем заранее оценить все возможности и риски.
- Если делаете ремонт с подрядчиком, оплачивайте ремонтные работы постепенно, только после приемки очередного этапа.
- Не забывайте о рисках и безопасности жителей: позаботьтесь о том, чтобы ремонт был износостойким, элементы было легко починить, а эксплуатировать и содержать входные группы было по силам круглый год.
Получите бизнес консультацию
Наши эксперты проведут с вами встречу, обсудят все интересующие вопросы,
и подробно расскажут, как Домá могут помочь с вашими проектами.
и подробно расскажут, как Домá могут помочь с вашими проектами.